Avocat indivision et titrement foncier à La Réunion

Chaque indivisaire détient une quote-part des droits sur le bien, sans attribution matérielle d'une pièce ou d'une parcelle déterminée. Le partage peut être demandé, sauf sursis résultant d'un jugement ou d'une convention. Une maison utilisée par un membre de la famille après le décès peut donc rester indivise entre plusieurs personnes.

Les mesures nécessaires à la conservation peuvent être prises par un indivisaire, même sans urgence. La réparation d'une couverture dégradée relève d'une discussion différente de la vente. Les actes d'administration obéissent à une majorité de droits, avec information des autres indivisaires. Le nombre de personnes favorables ne remplace pas le calcul des quotes-parts.

En droit commun, certains baux peuvent être conclus aux deux tiers des droits. Des catégories, notamment les baux commerciaux, suivent d'autres règles. Un mandat tacite de gestion ne permet pas tout : il ne couvre ni la disposition du bien ni la conclusion ou le renouvellement des baux.

Le bornage fixe une limite physique entre terrains. Il ne désigne pas les héritiers ni leur quote-part. Un plan précis peut donc laisser entier le désaccord sur la propriété.

Pour les immeubles réunionnais, un dispositif successoral particulier permet la vente ou le partage à une majorité réduite. Un projet reçu doit être relié à ses conditions :

• Une succession ancienne · Elle est ouverte depuis plus de dix années.

• Des droits suffisants · Les auteurs du projet détiennent plus de la moitié en pleine propriété des droits indivis.

• Un bien situé dans un territoire concerné · La Réunion entre dans le champ du dispositif.

• Un projet régulièrement notifié · La procédure spéciale protège l'information et l'opposition des autres indivisaires.

Le logement où réside le conjoint survivant est exclu de cette procédure. La présence d'un mineur, d'un majeur protégé ou d'un indivisaire présumé absent exige les autorisations légales. Le mécanisme concerne les projets notifiés avant la fin de 2038.

Une majorité annoncée ne suffit pas à rendre la vente opposable. Les droits retenus, les protections et les formalités doivent correspondre au projet. La valeur attribuée à la maison peut aussi être discutée par les autres héritiers.

Le projet préparé par le notaire est notifié et publié. Les autres indivisaires disposent en principe de trois mois pour s'opposer, délai porté à quatre mois dans les cas prévus. Cela concerne notamment un bien détenu par au moins dix indivisaires ou un indivisaire domicilié à l'étranger.

La cession à une personne extérieure ouvre également un droit de préemption sous conditions, avec un mois pour le faire connaître. À défaut d'opposition, l'opération régulière devient opposable. En cas d'opposition constatée, le tribunal peut autoriser l'acte s'il ne porte pas une atteinte excessive aux droits des autres indivisaires.

D'autres voies restent distinctes. Un refus mettant en péril l'intérêt commun peut justifier une autorisation judiciaire. La vente demandée aux deux tiers suit une autre procédure. Des mesures urgentes peuvent aussi inclure une autorisation de vente. Leurs conditions ne s'interchangent pas. La voie des deux tiers prévoit une vente aux enchères et comporte des exclusions, notamment en présence de droits démembrés.

Le partage judiciaire répond aux désaccords sur le partage. La cession d'une quote-part à un tiers relève, elle, du droit de préemption des codétenteurs. Une annonce de vente doit donc préciser ce qui serait cédé.

L'indivisaire peut utiliser le bien dans le respect des droits des autres. L'occupation privative entraîne en principe une indemnité, sauf accord contraire. Le membre de la famille qui y habite peut invoquer un accord écartant l'indemnité, tandis que les autres en contestent l'existence ou la durée.

Les revenus du bien profitent à l'indivision, sauf accord organisant autrement leur jouissance. Un héritier qui perçoit les loyers ne peut les confondre avec des revenus personnels. Les demandes sur les revenus sont limitées dans le temps : le texte prévoit une période de cinq ans.

Les dépenses personnelles de conservation et d'amélioration entrent dans les comptes selon leurs règles propres. Une facture ne transforme pas son payeur en propriétaire exclusif. La nature des travaux, leur financement et l'augmentation de valeur peuvent être discutés.

La procédure de titrement vise à reconstituer le lien entre une personne et un bien. Des actes incomplets et des transmissions anciennes peuvent rendre ce lien difficile à établir. Un acte de notoriété successorale répond à la preuve de la qualité d'héritier, tandis que la notoriété acquisitive concerne la possession.

À La Réunion, l'acte de notoriété acquisitive fait foi de la possession, sauf preuve contraire. Le notaire y rassemble les déclarations recueillies et les éléments matériels requis. Les publicités prévues comprennent la publication foncière, l'affichage en mairie et la publication sur le site préfectoral. Le délai de contestation est de cinq ans, depuis la dernière formalité accomplie. Le dispositif concerne les actes dressés et publiés avant la fin de 2038.

Un droit de passage ne transfère pas le terrain traversé. Un acte accordant cet accès ne prouve donc pas une propriété exclusive sur le chemin.

Le cabinet accompagne les propriétaires et SCI en droit immobilier, depuis Saint-Leu et à distance. L'acte retrouvé, ses publications et les droits concurrents donnent un contenu précis à la consultation.

La prescription acquisitive permet une acquisition par possession. Le délai de droit commun est de trente ans. Une forme abrégée suppose la bonne foi et un juste titre. À La Réunion, la réforme de 2024 réduit le délai à dix années jusqu'à la fin de 2038.

La possession doit présenter les caractères exigés par la loi : continue, non interrompue, paisible, publique, non équivoque et exercée comme propriétaire. Une simple tolérance ne suffit pas. Une occupation commencée avec une permission familiale appelle donc une discussion sur les droits et les faits invoqués.

La réforme prévoit toutefois une règle particulière entre cohéritiers. Pour un immeuble dépendant d'une succession ouverte avant son entrée en vigueur et alors non partagée, la possession d'un indivisaire est réputée non équivoque. Cette règle vaut à l'égard de ses coïndivisaires, y compris pour la période antérieure. Les autres conditions de possession restent nécessaires.

Les règles de transition s'appliquent à la prescription acquisitive. En cas de réduction d'un délai en cours, le nouveau délai court depuis l'entrée en vigueur de la loi nouvelle. La durée totale ne peut dépasser l'ancienne. L'occupation antérieure ne se recalcule donc pas simplement à rebours sur dix années.