Avocat assemblée générale et charges de copropriété à La Réunion

Dans une copropriété, le procès-verbal retrace les résultats des votes. Il précise notamment les noms et les voix des opposants, des abstentionnistes et des personnes assimilées à des défaillants. La feuille de présence lui est annexée. Les réserves sur la régularité des décisions et certains incidents techniques doivent également y figurer.

La convocation est normalement notifiée au moins vingt et un jours avant la réunion. L'urgence ou un délai plus long prévu au règlement modifient ce repère. L'ordre du jour précise les questions soumises au vote. Une discussion sur une question non inscrite ne vaut pas décision. Une dépense annoncée pendant la séance doit donc être reliée à une résolution régulièrement présentée.

La participation peut avoir lieu à distance ou par correspondance. Le formulaire doit être reçu au plus tard trois jours francs avant la réunion. Si le texte est amendé en séance, le vote favorable par correspondance entraîne une assimilation à un défaillant pour cette résolution. Le projet reçu et le texte finalement adopté peuvent ainsi expliquer une contestation. Une modification ajoutée pendant la séance peut concerner le coût annoncé ou les conditions d'une opération.

Le nombre de voix dépend des droits attachés au lot. Lorsqu'un copropriétaire en possède plus de la moitié, ses voix sont réduites à la somme de celles des autres. Le nombre d'appartements détenus ne suffit donc pas à lire le résultat.

La majorité simple concerne notamment le budget courant. Les décisions à majorité absolue obéissent à une autre base de calcul. La double majorité combine un nombre de membres et un nombre de voix. Certaines exigent l'unanimité. Des seconds votes après une majorité absolue non atteinte sont possibles sous conditions. Une autre passerelle suit une double majorité non atteinte. Le premier résultat ne peut être ignoré : il détermine l'accès à ces passerelles.

La répartition financière obéit à d'autres critères :

• Services et équipements · L'utilité objective pour chaque lot gouverne les charges non individualisées.

• Conservation, entretien et administration · Les valeurs relatives des lots déterminent la participation.

• Grille du règlement · Elle fixe la quote-part de chaque lot dans les différentes catégories.

Le budget courant donne normalement lieu à des provisions trimestrielles, sauf modalités différentes votées. Les dépenses de travaux hors budget sont exigibles selon les échéances décidées par l'assemblée. Une cotisation au fonds de travaux constitue encore une somme distincte.

La contestation des décisions est ouverte aux copropriétaires opposants ou défaillants. L'opposition correspond à une position au vote. L'abstention ne constitue pas une opposition. Le procès-verbal et les documents de participation permettent donc de préciser la qualité dans laquelle une personne entend contester.

L'action doit être introduite dans les deux mois de la notification du procès-verbal, sans ses annexes. Le syndic doit effectuer cette notification dans le mois suivant l'assemblée. Ces délais ne partent pas du même événement. Une date de réunion imprimée sur le document ne remplace pas la preuve de notification.

La demande en justice vise la décision ou l'assemblée contestée et expose les irrégularités invoquées. Une réclamation adressée au gestionnaire n'est pas une action judiciaire. La réception d'un appel de fonds ne fait pas recommencer le délai de contestation du vote qui l'a précédé.

L'exécution de certains travaux en copropriété est suspendue, sauf urgence, jusqu'à l'expiration du délai légal de deux mois. Cette règle concerne les décisions relevant des majorités visées par la loi. Elle ne constitue pas une suspension générale de toutes les résolutions ni de toutes les sommes réclamées au propriétaire.

Le syndicat peut réclamer les provisions rendues exigibles par les décisions collectives, tandis que le copropriétaire invoque un paiement oublié ou une mauvaise grille. L'approbation des comptes du syndicat ne valide pas le compte individuel. Un virement absent du relevé appelle donc une discussion comptable propre.

Le défaut de paiement après une mise en demeure restée infructueuse pendant trente jours peut rendre d'autres provisions immédiatement exigibles. Les soldes antérieurs après approbation des comptes sont également concernés. Le président du tribunal judiciaire peut condamner au paiement selon la procédure accélérée au fond, après constat des conditions légales.

Une modification de la répartition exige en principe l'unanimité, avec des exceptions légales, notamment lorsqu'elle découle de travaux votés. La révision judiciaire de la grille suppose un écart supérieur à un quart par rapport à une répartition conforme. La part du demandeur doit être excessive, ou celle d'un autre copropriétaire insuffisante. Elle peut intervenir dans les cinq ans de la publication du règlement. Elle peut aussi être demandée dans les vingt-quatre mois suivant la première vente du lot depuis cette publication.

Une clause illicite relève du règlement de copropriété. Le juge qui la répute non écrite refait la répartition. La nouvelle grille commence au premier jour de l'exercice comptable suivant la date où la décision devient définitive.

Un copropriétaire peut recevoir les documents collectifs alors qu'il ne réside pas dans l'appartement concerné. La notification et la position au vote permettent de situer une contestation de décision. Un relevé comptable reçu plus tard soulève parfois une autre question. Les dates des paiements et les échéances votées expliquent alors ce que le syndicat réclame.

Le cabinet intervient pour les copropriétaires, bailleurs et SCI dans les désaccords sur les décisions et les charges. Un dossier peut réunir le formulaire de vote, le procès-verbal, le règlement et les appels de fonds. La consultation précise ce qui est contesté : la résolution, l'application d'une répartition ou une écriture du compte personnel.

Les rendez-vous sont possibles à Saint-Leu et en visioconférence pour les immeubles situés dans toute l'île. Une mise en demeure reçue pendant les échanges doit être replacée dans la chronologie des décisions et des règlements. Un règlement déjà effectué peut expliquer une partie du désaccord. Une discussion amiable peut porter sur le détail du solde et les justificatifs manquants. Elle reste distincte de l'action nécessaire pour demander l'annulation d'une décision collective.