Avocat VEFA à La Réunion

C'est une vente, pas un contrat de construction. La loi la définit ainsi : le vendeur transfère immédiatement à l'acquéreur ses droits sur le sol et la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l'acquéreur au fur et à mesure de leur exécution, et celui-ci en paie le prix à mesure de l'avancement des travaux.

Une règle commande tout le reste : le vendeur conserve les pouvoirs de maître d'ouvrage jusqu'à la réception. C'est lui qui tient le chantier, choisit les entreprises et reçoit l'ouvrage. L'acquéreur, lui, prend livraison de son logement.

Deux contrats voisins s'en distinguent nettement. Celui qui possède son terrain et fait bâtir sa maison signe un contrat de construction de maison individuelle : il reste maître d'ouvrage du début à la fin. Celui qui confie des travaux sur un bien qu'il possède déjà signe un marché de travaux, soumis au droit commun. Le cadre général est celui du droit de la construction.

La vente sur plan se conclut devant notaire. L'acte authentique précise un petit nombre de points, et ce sont eux qui servent ensuite de repère au litige.

• La description du bien. L'immeuble ou la partie d'immeuble vendue, avec en annexe les indications sur sa consistance et ses caractéristiques techniques.
• Le prix et son paiement. Le montant, les modalités de règlement, et la mention du caractère révisable ou non du prix.
• Le délai de livraison. L'acte de vente indique quand le logement doit être livré. Le contrat peut prévoir des événements qui autorisent un report de cette date. En savoir plus sur le retard de livraison et les pénalités.
• La garantie financière. L'acte justifie la garantie souscrite par le vendeur, dont l'attestation est annexée.
• Les travaux réservés. Ceux que l'acquéreur exécute lui-même après la livraison sont décrits, quand le contrat préliminaire les prévoit.

La vente peut être précédée d'un contrat de réservation. Le vendeur s'y engage à réserver le logement, en contrepartie d'un dépôt de garantie placé sur un compte spécial. Les fonds sont indisponibles jusqu'à la vente. Leur montant est plafonné : il ne peut pas dépasser 5 % du prix prévisionnel.

Le prix suit le chantier, sous des plafonds stricts. Les versements et dépôts sont limités à 35 % du prix à l'achèvement des fondations. Ils montent à 70 % à la mise hors d'eau, quand le bâti est couvert, et à 95 % à l'achèvement de l'immeuble. Le solde n'est dû qu'une fois le logement mis à la disposition de l'acquéreur.

Derrière ces appels de fonds, une garantie financière protège l'acquéreur. Le vendeur doit en souscrire une avant la conclusion de la vente, et il a le choix entre deux mécanismes.

Quand la garantie d'achèvement est mise en œuvre, le garant peut faire désigner un administrateur ad hoc. Celui-ci dispose des pouvoirs du maître d'ouvrage pour faire réaliser les travaux et recevoir l'ouvrage. Le garant devient alors seul fondé à exiger de l'acquéreur le paiement du solde, même si le vendeur est en difficulté et placé en procédure collective.

Le désaccord porte rarement sur la règle : il porte sur ce que l'acte disait et sur l'état réel du bien.

Trois décisions publiées bornent ce débat. La Cour de cassation a jugé en 2017 que le juge garde la main sur l'achèvement. La clause renvoyant à l'avis d'une personne qualifiée ne l'empêche pas d'en vérifier la conformité aux critères réglementaires. En 2019, elle a jugé qu'une clause allongeant le délai de livraison en cas de cause légitime de suspension, selon un mécanisme de doublement, n'était pas abusive. En 2025, elle a jugé que la garantie des défauts apparents est exclusive de la responsabilité contractuelle de droit commun. L'acquéreur qui invoque une non-conformité apparente ne peut donc pas se placer sur le terrain du devoir d'information et de conseil.

Les situations qui posent problème, de chaque côté :

• Côté acquéreur : un logement livré différent de la description annexée ; un délai repoussé par jeu de clause ; un défaut relevé trop tard.
• Côté vendeur : un solde bloqué sans contestation formalisée ; un achèvement discuté sur des attentes non écrites ; des réserves qui se cumulent sans lien avec le contrat.

Les dossiers se plaident devant le tribunal judiciaire de Saint-Pierre ou celui de Saint-Denis. Le cabinet, installé à Saint-Leu, intervient dans toute l'île. Maître SITALAPRESAD examine les conditions dans lesquelles le garant financier peut intervenir en cas de défaillance du vendeur.

Deux points tiennent au terrain. L'état du logement se constate le jour de la remise des clés, sur place, alors que le vendeur et son garant sont parfois installés dans l'Hexagone. Et l'acte authentique, avec ses annexes techniques, reste chez le notaire : c'est de là que part la comparaison entre le bien promis et le bien livré.

Le cabinet défend les acquéreurs comme les vendeurs et leurs garants. La négociation est tentée avant le contentieux, et une procédure de VEFA prend du temps : vous le savez dès le premier rendez-vous.