Avocat CCMI à La Réunion

C'est le contrat de celui qui dispose d'un terrain et confie la construction de sa maison à un professionnel. La loi l'impose à qui se charge de bâtir un immeuble d'habitation de deux logements au plus, d'après un plan qu'il a proposé ou fait proposer. Elle vise aussi celui qui construit à partir d'un plan fourni par un tiers, à la suite d'un démarchage à domicile ou d'une publicité faits pour son compte. Ce professionnel est alors dénommé constructeur, et réputé constructeur de l'ouvrage au sens du code civil.

Une seconde forme existe. Le plan ne vient pas du constructeur, mais celui-ci réalise au moins le gros œuvre, la mise hors d'eau et la mise hors d'air. Un contrat écrit reste alors obligatoire. Il fixe un prix forfaitaire, un délai d'exécution, des pénalités de retard et une garantie de livraison.

Deux contrats voisins lui ressemblent. Acheter sur plan un logement à un promoteur, c'est la vente en l'état futur d'achèvement : l'acquéreur achète un bien, il ne fait pas construire. Confier une rénovation, une extension ou un lot à une entreprise, c'est le marché de travaux. Celui-ci suit le droit commun, sans échéancier légal ni garantie de livraison. Le cadre général est celui du droit de la construction.

La loi dresse la liste des mentions obligatoires du contrat avec fourniture de plan.

• Le terrain et le titre. Le contrat désigne le terrain et mentionne le titre du maître d'ouvrage sur ce terrain, ou les droits réels qui lui permettent de construire. La Cour de cassation a jugé en 2020 que ce titre, ces droits ou une promesse de vente doivent exister le jour de la conclusion du contrat.
• La consistance de l'ouvrage. Travaux d'adaptation au sol, raccordements aux réseaux, équipements indispensables à l'utilisation de la maison.
• Le prix. Le prix convenu est forfaitaire et définitif, sous réserve de la révision prévue au contrat, et il comprend le coût de la garantie de livraison.
• Les travaux réservés. Ceux que le client garde à sa charge sont décrits et chiffrés par le constructeur ; le client les accepte par une clause manuscrite, qu'il paraphe.
• Le délai et les pénalités. Date d'ouverture du chantier, délai d'exécution des travaux, pénalités prévues en cas de retard de livraison.
• Les garanties. Justification des garanties de remboursement et de livraison, attestations annexées, référence de l'assurance de dommages.

Le contrat peut être conclu sous conditions suspensives : acquisition du terrain, permis de construire, prêts, assurance de dommages, garantie de livraison. Le contrat précise le délai maximum pour les réaliser, et la date d'ouverture du chantier s'en déduit.

Le prix se règle par étapes, au rythme du chantier. Le règlement suit l'état d'avancement des travaux. Le prix appelé ne peut pas dépasser 15 % à l'ouverture du chantier, 25 % à l'achèvement des fondations, puis 40 % à l'achèvement des murs. Il monte à 60 % à la mise hors d'eau, 75 % à l'achèvement des cloisons et à la mise hors d'air, 95 % à l'achèvement des travaux d'équipement. Ce sont des plafonds, pas des échéances de calendrier.

Le solde se règle à part. Assisté par un professionnel lors de la réception, le maître d'ouvrage règle le solde à l'issue de celle-ci, ou à la levée des réserves. Sans assistance, le solde se règle dans les huit jours qui suivent la remise des clés, ou à la levée des réserves s'il y en a. Si des réserves ont été formulées, une somme au plus égale à 5 % du prix est consignée jusqu'à leur levée.

La garantie de livraison couvre le maître d'ouvrage dès l'ouverture du chantier, contre l'inexécution et la mauvaise exécution des travaux prévus au contrat. Elle joue au prix et aux délais convenus. En cas de défaillance du constructeur, le garant prend à sa charge les dépassements nécessaires à l'achèvement. Il couvre aussi les conséquences d'un paiement anticipé ou d'un supplément de prix, et les pénalités forfaitaires prévues au-delà de trente jours de retard.

Quand il constate que le délai de livraison n'est pas tenu, ou quand le maître d'ouvrage l'en informe, le garant met le constructeur en demeure. Quinze jours plus tard, si rien n'a bougé, il exécute ses propres obligations et désigne sous sa responsabilité qui terminera les travaux. La fiche officielle sur cette garantie en donne les repères.

Le constructeur et son garant répondent sur le document signé, ligne à ligne.

La sanction, elle, ne suit pas toujours la demande. La Cour de cassation a admis en 2018 qu'un juge écarte la remise en état des lieux, qui emporte démolition, comme disproportionnée au regard de travaux quasiment achevés. Le maître d'ouvrage reste alors redevable du coût de la construction réalisée, sous déduction des malfaçons, des moins-values et des sommes déjà versées.

Les situations qui posent problème, de chaque côté :

• Côté maître d'ouvrage : un appel de fonds en avance sur le chantier ; une attestation de garantie introuvable ; des travaux réservés plus lourds qu'annoncés.
• Côté constructeur : un titre sur le terrain incomplet au jour de la signature ; un solde retenu après la réception ; une condition suspensive levée hors délai.

Le cabinet est installé à Saint-Leu. Maître SITALAPRESAD suit ses dossiers dans toute l'île, devant le tribunal judiciaire de Saint-Pierre comme devant celui de Saint-Denis. Le cabinet examine la façon dont un garant instruit une défaillance de constructeur, et ce qu'il accepte de financer.

Deux réalités pèsent sur ces dossiers. Le contrat s'impose au constructeur dès que le plan vient de lui, quel que soit le nom donné au document signé : la requalification en CCMI se discute dans les deux sens. Le garant, lui, est un tiers que le maître d'ouvrage n'a pas choisi. L'attestation annexée au contrat est la pièce qui permet de le retrouver, et elle se lit avant tout le reste.

Le cabinet intervient pour les maîtres d'ouvrage comme pour les constructeurs et leurs garants, et propose d'abord une négociation. Les procédures de chantier sont longues : vous le savez dès le premier rendez-vous. La fiche officielle de l'administration résume les contrats de construction proposés aux particuliers.