Avocat garantie de parfait achèvement à La Réunion

Elle oblige l'entreprise qui a réalisé les travaux à reprendre les désordres signalés par le maître d'ouvrage. Le mot désordre désigne ici tout défaut du travail livré : un carreau qui sonne creux, un enduit irrégulier, une porte qui ferme mal. Le code civil met cette obligation à la charge de l'entrepreneur pendant l'année qui suit la réception.

Elle a une particularité : aucune gravité n'est exigée. Cette garantie vise ce qui a été signalé, quel que soit le poids du défaut.

Deux choses en restent dehors. Le texte écarte d'abord l'usure normale et l'usage : ce que le temps et l'occupation ont fait n'est pas un défaut d'exécution. Il écarte ensuite ce qui n'a jamais été porté à la connaissance de l'entreprise.

Quatre éléments, et il les faut tous.

• Une réception. La garantie part de l'acte par lequel le maître d'ouvrage accepte l'ouvrage, avec ou sans réserves. En savoir plus sur la réception des travaux et les réserves.
• Un désordre signalé. Soit par une réserve inscrite au procès-verbal, soit par une notification écrite pour ce qui se révèle après.
• L'auteur des travaux. L'obligation pèse sur l'entrepreneur. La Cour de cassation a jugé que le vendeur d'un immeuble à construire n'en est pas tenu.
• Le délai. Le signalement doit intervenir pendant l'année qui suit la réception.

Un désordre entre donc dans la garantie par deux voies, et la voie empruntée change la preuve à rapporter.

Une variante existe pour la maison individuelle. Dans ce contrat de construction, la loi ouvre huit jours après la remise des clés pour dénoncer par lettre recommandée un vice apparent oublié le jour même. Cette possibilité disparaît quand le maître d'ouvrage s'est fait assister par un professionnel de la construction à la réception.

Tout commence par un écrit. Un désordre révélé après la réception doit être notifié à l'entreprise avant toute action en justice. La Cour de cassation l'a jugé en 2021 : sans cette notification, une assignation délivrée avant la fin du délai ne suffit pas. L'écrit adressé à l'entreprise n'est pas une formalité, c'est la condition d'accès à la garantie.

Le code civil prévoit ensuite que les délais des travaux de réparation sont fixés d'un commun accord entre le maître d'ouvrage et l'entreprise concernée. L'exécution de ces travaux se constate de la même façon, d'un commun accord ou, à défaut, par le juge.

L'assurance dommages-ouvrage, celle que souscrit celui qui fait construire, prend effet après l'expiration de cette garantie. La loi prévoit des situations où elle joue plus tôt, et leur appréciation dépend du dossier. Pendant cette première année, l'entreprise est donc en première ligne. En savoir plus sur l'assurance dommages-ouvrage.

Avant la levée des réserves, la responsabilité de l'entreprise au titre du contrat subsiste à côté de cette garantie : les deux terrains coexistent, ils ne se remplacent pas.

Le principe de la garantie se discute peu. D'un dossier à l'autre, le débat porte sur les mêmes points.

Les situations qui posent problème, de chaque côté :

• Côté maître d'ouvrage : des reprises promises oralement pendant des mois ; un désordre signalé par téléphone seulement ; une entreprise qui cesse de répondre alors que l'année s'achève.
• Côté entreprise : une liste qui s'allonge à chaque visite ; des désordres apparus sur un lot exécuté par un autre ; un maître d'ouvrage qui retient le solde pour des motifs étrangers aux réserves.

Quand l'année est passée, le terrain change. La Cour de cassation l'a jugé : hors de ce délai, les vices réservés ne se poursuivent plus que sur la responsabilité contractuelle de droit commun. La demande reste possible, mais il faut alors établir un manquement, ce dont cette garantie dispensait.

Le cabinet est à Saint-Leu et suit des dossiers dans toute l'île, devant le tribunal judiciaire de Saint-Pierre ou de Saint-Denis. Les échanges se font en français ou en créole réunionnais.

Les dossiers de reprise se jouent sur des écrits envoyés au bon moment et sur des dates convenues. Le cabinet remet ces échanges en ordre, pour le maître d'ouvrage qui réclame les reprises comme pour l'entreprise qui les conteste, et propose d'abord une négociation. Le cadre général de ces litiges : le droit de la construction.