Avocat congé pour vente ou reprise à La Réunion

Le congé pour vendre vise la libération du logement en vue de sa vente. Il se distingue de la vente d'un bien avec poursuite du bail. Dans ce dernier cas, le locataire reste en place auprès du nouveau propriétaire. La mise en vente d'un appartement ne signifie donc pas nécessairement qu'un départ lui est demandé.

Pour une reprise, le bénéficiaire doit appartenir à la liste légale. Elle comprend le bailleur, son conjoint, son partenaire de Pacs ou son concubin notoire, sous les conditions prévues. Les ascendants et descendants visés par le texte peuvent aussi en bénéficier. La lettre doit préciser l'identité, l'adresse et le lien du bénéficiaire avec le bailleur. Le projet d'habitation doit être réel et sérieux.

Le logement vide suit des règles propres. Le logement meublé possède également son régime de congé. Le juge peut contrôler leur réalité. Pour une SCI propriétaire d'un logement loué vide, la reprise familiale au profit d'un associé obéit à des conditions propres. Le statut de la société ne permet pas de désigner librement n'importe quel futur occupant.

Un propriétaire peut avoir envoyé son courrier plusieurs mois avant la fin du bail, mais le recommandé revient sans avoir été remis. La date d'envoi ne suffit pas. Le préavis repose sur la réception de la lettre, la signification par commissaire de justice ou la remise en main propre justifiée. Les formalités de notification permettent de distinguer ces situations.

Un achat occupé récent peut reporter le projet en location vide. Pour vendre, si le bail se termine moins de trois ans après l'acquisition, le congé doit viser la première reconduction ou le premier renouvellement. Pour reprendre, une échéance antérieure au deuxième anniversaire de l'achat entraîne un report de prise d'effet jusqu'à cet anniversaire.

Le dossier doit donc réunir :

• le bail en cours et ses dates de renouvellement,

• la date d'acquisition, lorsque le logement a été acheté occupé,

• le congé et sa notification, avec les mentions propres au motif,

• la notice d'information requise, pour la vente ou la reprise en location vide.

Sans congé régulier, la location vide se renouvelle ou se reconduit. Le meublé ordinaire connaît aussi une reconduction, avec une exception pour le bail étudiant de neuf mois.

Dans le régime du logement vide, le congé pour vente vaut en principe offre de vente prioritaire au locataire. Le prix et les conditions de la vente doivent y figurer. L'offre reste valable pendant les deux premiers mois du préavis légal. Une proposition reçue avec le congé suit donc un calendrier différent d'une simple annonce publiée par le propriétaire.

Le locataire qui accepte dispose normalement de deux mois pour réaliser la vente, à compter de l'envoi de sa réponse. Ce délai passe à quatre mois s'il annonce son intention de recourir à un prêt. L'acceptation dépend alors de l'obtention du financement. Le bail est prolongé jusqu'à l'expiration du délai de réalisation prévu.

Si le logement est ensuite proposé à un prix ou à des conditions plus avantageux, une nouvelle notification est requise. Cette nouvelle offre est valable un mois à compter de sa réception. Son acceptation ouvre de nouveau le délai de réalisation, avec la distinction liée au recours à un prêt. La loi prévoit certaines exceptions au droit prioritaire, notamment pour des ventes entre parents répondant aux conditions légales.

Une demande de départ peut concerner un locataire âgé aux ressources modestes. Au-delà de soixante-cinq ans et sous le plafond applicable, une offre de relogement adaptée peut être exigée. Cette protection s'étend sous conditions à la présence habituelle d'une personne âgée à charge. Les ressources de cette personne et celles du foyer entrent alors dans les critères légaux.

Le bailleur personne physique bénéficie d'exceptions lorsqu'il dépasse lui-même l'âge prévu ou dispose de faibles ressources. Ces critères ne se transposent pas à une SCI au regard de l'âge d'un associé. Les âges sont appréciés à l'échéance du contrat, tandis que les ressources le sont à la notification du congé. Le logement offert doit répondre aux besoins, aux possibilités financières et aux limites géographiques légales.

En location vide, une protection vise certains bénéficiaires de l'allocation journalière de présence parentale. Elle dépend de leurs ressources. Cette protection possède son propre texte. Les exceptions liées à l'âge du bailleur ne peuvent lui être transposées depuis le dispositif voisin.

Le locataire peut également contester la réalité du projet annoncé, par exemple lorsque les faits ne correspondent pas à l'installation décrite. Le juge peut déclarer le congé non valide. Un motif frauduleux expose aussi à une sanction pénale et à une demande de réparation du préjudice subi.

Un congé peut avoir été préparé à partir de l'ancienne date de fin du bail, sans tenir compte d'un renouvellement. Dans un autre dossier, la discussion porte sur le bénéficiaire de la reprise ou sur un prix de vente modifié. Ces situations demandent des explications différentes. Le contrat, le courrier et les justificatifs du projet permettent de situer le désaccord.

Le cabinet intervient depuis Saint-Leu pour les propriétaires et les SCI, dans le cadre du droit immobilier. La consultation porte sur le congé envisagé ou contesté, ses dates et les conditions légales pertinentes. Une fin de bail motivée par des loyers impayés relève d'une autre discussion. Les comptes de sortie et l'état des lieux restent également distincts de la validité du congé.

Le juge des contentieux de la protection connaît du litige d'habitation. Le départ forcé suit ses propres règles, notamment l'exigence d'un titre et d'un commandement. Une lettre annonçant la fin du bail ne remplace pas ces actes. Les demandes à présenter dépendent ainsi du congé discuté et de l'occupation réelle du logement.